TÜRK BORÇLAR KANUNU UYARINCA KONUT VE ÇATILI KİRA SÖZLEŞMELERİNİN KİRAYA VEREN TARAFINDAN SONA ERDİRİLMESİ 

I. KİRA SÖZLEŞMELERİNE GENEL BAKIŞ

Kira Sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununda (“TBK”) kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını ve ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı; kiracının da buna karşılık kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmeler olarak tanımlanmıştır. Taşınır ve taşınmazlar, hayvanlar, ekonomik değeri olan tüm haklar (devre mülk hakkı gibi) kira sözleşmesine konu olabilirler.

Kira Sözleşmelerinin hukuki niteliğini irdelediğimizde, kira sözleşmelerinin;

• Rızai sözleşmeler olduğunu; (İki tarafın anlaşması sözleşmenin kurulması için yeterlidir)
• İki tarafa borç yükleyen sözleşmeler olduğunu; (Kiracı’nın Kira bedeli ödeme borcu, kiraya verenin ise kiralananı teslim borcu mevcuttur)
• Geçerliliğinin şekle tabi olmadığını; (Yazılı şeklin ispat şartı olması nedeniyle)
• Kiracı lehine şahsi hak doğurduğunu (kiralananı kullanma bakımından),

görürüz.

Kira sözleşmesinin kurulması için, kiralananın teslimi şart değildir. İntifa hakkı sahibinin yaptığı kira sözleşmelerinde olduğu; kira sözleşmesini malik dışında bir kişi de kiraya veren sıfatıyla yapabilir. Ancak böyle bir durumda malik, kiraya veren haklarını kullanamaz. Başka bir ifade ile kira sözleşmesinin malik dışındaki bir kişi tarafından yapıldığı hallerde, malik tahliyeyi talep edemez. Tahliyeyi ancak kiraya veren olarak kira sözleşmesinin tarafı olan intifa hakkı sahibi talep edebilir.

Kira Sözleşmelerinin unsurları;

• Kiralanan (Her türlü maddi değeri bulunan unsur olabilir),
• Kira Bedeli (Kira bedeli TL, döviz olarak belirlenmiş veya objektif kıstaslara göre belirlenebilir olmalıdır. Ancak Türk Parasının Kıymetinin Korunmasına ilişkin Tebliğ uyarınca Türk vatandaşlarının döviz ile kira bedeli belirlemesi veya kira bedelinin dövize endekslenmesi 16 Kasım 2018 tarihinde yapılan değişiklik ile yasaklanmıştır)
• Kiralananın kullanılması karşılığı kira bedeli ödenmesine ilişkin tarafların anlaşması,

olarak sayılabilir.

II. KİRA SÖZLEŞMELERİNE İLİŞKİN YASAL DÜZENLEMELER

Kira ve kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemeler 22 Nisan 1926 tarihli Borçlar Kanunu (“Eski Borçlar Kanunu”) ile 25 Mayıs 1955 tarihinde yürürlüğe giren 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun’da yer almaktaydı.  Belediye teşkilatı olan yerlerle, iskele, liman ve istasyonlardaki üstü kapalı, başka bir ifade ile çatılı gayrimenkullerin kiralanmalarında kiralayanla kiracı arasındaki hukuki ilişkiye 6570 sayılı Kanun ile Eski Borçlar Kanunu’nun 6570 sayılı kanuna aykırı olmayan hükümleri uygulanırdı.

11 Ocak 2011 tarihinde kabul edilen ve 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren TBK ve TBK’nın Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanun (“Uygulama Kanunu”) ile Eski Borçlar Kanunu ve 6570 sayılı Kanun yürürlükten kaldırılmış, kira akdine ilişkin tüm hususlar TBK’nın Kira Sözleşmesi adlı 4. Bölümünde 299 ile 378. maddeler arasında genel hükümler, konut ve çatılı işyeri kiraları ve ürün kirası ayrımları altında düzenlenmiştir.

TBK ile konut ve işyeri kiralarına ilişkin özel hükümlerin uygulama alanı genişletilmiştir. Konut ve çatılı işyerlerinin belediye sınırları içinde olmasa da,  konut ve çatılı işyerlerine ilişkin hükümlere tabi olması sağlanmış, kiralama süresinin 6 aydan fazla olması halinde, tüm konut ve çatılı işyeri kiralamalarında, konut ve çatılı işyerlerine ilişkin özel hükümlerin uygulanacağı hükme bağlanmıştır.  Ayrıca, kamu kurumlarınca yapılan tüm kiralamalar ile taşınmaz ile birlikte kullanım hakkı kiracıya bırakılan eşyaya da konut ve çatılı İşyeri kiralarına uygulanacak hükümlerin uygulanacağı, düzenlenmiştir.

TBK’da yer alan düzenlemeler uyarınca, ürün kirası ve çatılı işyeri ve konut kiralarına ilişkin hükümler; genel hükümlere göre özel hüküm niteliğindedir. Bu nedenle konut ve işyeri kiraları ile ürün kiraları için öncelikle çoğunlukla emredici veya nispi emredici nitelikte olan bu özel hükümler uygulanır. Ancak özel hükümlerde düzenleme bulunmaması halinde; genel hükümler uygulama alanı bulur.

TBK’nın 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girmesini müteakip, Uygulama Kanunu geçici 2. maddesi ile konut ve çatılı işyeri kiraları için öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, TBK’nın yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında ise; TBK’nın yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanmaya başlayacağı öngörülmüştür. Ayrıca 6353 sayılı yasada kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, bazı maddelerin 1 Temmuz 2020 tarihine kadar uygulanmayacağı, bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik edileceği; kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde Eski Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanacağı hükme bağlanmıştır. Nitekim 1 Temmuz 2020 tarihine kadar, tacirlerin taraf olduğu kira sözleşmeleri yönünden, kira sözleşmesi ve Eski Borçlar Kanunu hükümleri uygulanmış, ancak 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren TBK’da yer alan kira sözleşmelerine ilişkin tüm hükümler uygulama alanı bulmuştur.

Bu makalede TBK’da konut ve çatılı kira sözleşmeleri için uygulanan kira sözleşmesi feshi nedenleri ve bu tür sözleşmeler yönünden fesih yapılırken dikkate alınması gereken huşular irdelenecektir.

III. TÜRK BORÇLAR KANUNU’NUN KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINA İLİŞKİN KISMINDA YER ALAN KİRA SÖZLEŞMESİ SONA ERME SEBEPLERİ

Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmeleri hakkındaki hükümler TBK’nın 339 ile 357. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Bu hükümlerden TBK’nın 347, 350, 351 ve 352. maddelerinde yer alanlar ise; kira sözleşmesinin feshine ve kiralananın tahliyesine ilişkindir. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin kısımda kira sözleşmesinin feshi, “bildirim yoluyla fesih” ve “dava yoluyla fesih” olarak iki ana başlık altında düzenlenmiştir.

A. KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİLDİRİM YOLUYLA FESHEDİLMESİ

1. BELİRLİ BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİ AYRIMI

TBK ile kira sözleşmeleri belirli süreli ve belirsiz süreli olarak ayrılmıştır. Kira Süresi belirlenmesi, kira sözleşmesinin zorunlu unsuru olmamakla birlikte süre belirlenmemiş ise; kira sözleşmesi belirsiz süreli olarak kabul edilmektedir. Herhangi bir bildirim olmaksızın sürenin dolması ile kendiliğinden sona eren sözleşmeler ise belirli sürelidir. Kira sözleşmelerinin belirli ve belirsiz süreli olarak sınıflandırılmasının önemi, belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinde uygulanan sona erme ve feshe ilişkin bildirim sürelerinin farklılık göstermesinden kaynaklanmaktadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5595 Esas 2019/1993 nolu ve 13 Mart 2019 tarihli kararında;

“Belirli süreli kira sözleşmelerinde, belirlenen sürenin dolması halinde taraflar arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisi sürdürülürse kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde belirli süreli kira sözleşmesinin süresiz hale gelmemesi için, kiraya veren kira süresi bitmeden veya dava açma süresi içinde kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair ihtarname tebliğ ettirirse kira sözleşmesi yenilenmeyeceği gibi, süresiz hale de gelmez.”

demiştir.

2. BİLDİRİM YOLUYLA KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ

TBK’nın 347. Maddesinde konut ve çatılı işyerleri kiralarında, kiracıya belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmak suretiyle kira sözleşmesinin sona ermesini sağlama hakkı tanınmıştır. Kiracı tarafından kira süresinin dolmasından 15 gün önce bildirimde bulunulmaması halinde ise, sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılacağı belirtilmiştir. Burada aynı koşullar denilmek suretiyle kastedilenin kira bedeli olmadığını, kira bedelinin TBK 344. maddesi uyarınca üretici fiyat endeksi (ÜFE) oranında artacağını,  ancak kira sözleşmesinin sair şartlarının aynı kalacağını vurgulamak isteriz.

TBK’nın 347. maddesinde kiraya verenin sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi feshedemeyeceği açık olarak hükme bağlanmıştır. Ancak kiraya verene özel bir hak tanınarak “on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir” denilmiştir.

Bu durumda kira sözleşmesi 10 yıl uzar ise; başka bir ifade ile 11. kira yılını izleyen her uzama yılının bitiminden 3 ay önce kiraya veren ihbarda bulunulup, kira sözleşmesini herhangi bir sebep göstermeksizin feshedilebilir. Bu şekildeki fesih bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi, TBK altında kiraya verene tanınmış yegâne bildirim yoluyla fesih hakkıdır.

Bu madde uyarınca kiracıya yapılacak bildirimin yazılı yapılması geçerlilik şartıdır. Bildirimi yapan taraf, bildirimin karşı tarafın eline geçtiğini ispatla mükelleftir. Kira sözleşmesinin bildirim yoluyla feshedilmiş olduğu sebebine dayanılarak açılacak tahliye davalarında; fesih bildirimi yapılmasıyla sözleşme sona erdiğinden, sözleşmenin sona erdiğinin tespiti ve/veya kiralananın iadesi talep olunmaktadır.

B. DAVA YOLUYLA KİRA SÖZLEŞMELERİNİN FESHEDİLMESİ

TBK’da sınırlı olarak sayılan hallerde mahkemeye başvurulup, karar alınarak kira sözleşmesinin taraflarca feshedilmesi mümkündür. Böyle bir durumda kira sözleşmesi mahkeme kararının kesinleşmesiyle sona erer. Dolayısıyla mahkeme; kira sözleşmenin feshine ve kiralananın kiraya verene iadesine karar verir. Taraflara dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilme hakkı tanıyan nedenler, TBK 354. maddesinde ifade edildiği üzere sınırlı olup, bu sebepler kiracı aleyhine değiştirilemez, bunlara yenileri eklenemez. Eklenirse, eklenen nedenler geçersiz olur.

Dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilmeye imkân tanıyan nedenler TBK’da kiraya veren kaynaklı ve kiracı kaynaklı nedenler olarak 2 bölüme ayrılmıştır.

1. KİRAYA VEREN KAYNAKLI NEDENLER

Kira veren kaynaklı nedenler, kiraya verenin gereksinimi, kiralananın yeniden imar ve inşası ile yeni malikin gereksinimidir.

a. Gereksinime dayalı tahliye davası

Gereksinime dayalı tahliye davasında kiraya verenin kendisi, alt soy veya üst soyunun kullanım gereksinimine dayanarak, kiralananın tahliye edilmesi talep edilir. Bu sayılan kişiler sınırlıdır. Yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca gerçek kişi malikin hissedarı olduğu şirketin ihtiyacı, kiraya verenin ihtiyacı olarak kabul edilmemektedir.[1]

Yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekmektedir. Sürekli nitelikte olmayan, geçici ihtiyaçlar veya henüz doğmamış, uzun süre sonra doğacak gereksinimlerin tahliye sebebi olarak kabul edilmeyeceği yönünde Yargıtay kararları mevcuttur[2].  Keza ihtiyaç sahibinin sadece işinin yakınlığı gibi sebepler, ihtiyacın samimiliğini kanıtlamaya yeterli değildir[3].  Buna karşın, Yargıtay reşit olan bir bireyin tek başına yaşamasını meşru ve haklı neden olarak değerlendirmekte ve bunu başlı başına ihtiyaç iddiasının ispatı için yeterli kabul etmektedir. Ayrıca Yargıtay, ihtiyaçlının kendisine ait olmayan bir evde, kirada oturuyor olmasını da, başlı başına ihtiyaç olgusu için yeterli telakki etmektedir.

Kiraya veren malik değil ise, o da ihtiyaca dayalı tahliye davası açabilir. Genel kural olarak kiraya veren ihtiyaç gerçekleştiğinde; belirli süreli sözleşmelerde, sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyarak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde dava açarak, kira sözleşmesinin sona erdirilmesini isteyebilir[4].

Belirtmek isteriz ki; ihtiyaç nedeniyle tahliye davası önceden bildirimde bulunulmaksızın kira döneminin sona ermesini izleyen bir ay içinde de açılabilir. Böyle bir durumda, yeni döneme ilişkin kira bedeli ihtirazı kayıtla alınmalıdır.

b. Yeni Malikin Gereksinimi

Yeni malikin gereksinimine dayalı tahliye davası, yeni malikin taşınmazı aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde bildirimde bulunması şartıyla, 6 ay sonra dava açmak yoluyla veya kira süresi sona erdikten sonraki 1 ay içinde gereksinim nedeniyle dava açmak suretiyle açılabilir. Yeni malik bu davada kiralanana kendisinin üst veya alt soyunun gereksinim duyduğunu belirterek, kiralananın tahliyesini talep edebilir. Bu hükme dayanılarak açılacak tahliye davalarında, kiralananın yeni malik tarafından edinildiğine dair, taşınmazın edinilmesinden itibaren 1 ay içinde yapılacak olan bildirimin, kiracının eline geçmiş olması önemli ve gereklidir.

İhtiyaç kiraya verenin kendisi, alt soy veya üst soyunun konut veya işyeri gereksinimine ilişkin olabilir. Yargıtay içtihatları uyarınca bu sebebe dayalı tahliye isteminde de yeni malikin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması; geçici nitelikte bir ihtiyaç olmadığının, dava süresince devam ettiğinin kanıtlaması gerekmektedir.[5]

c. Kiralananın Yeniden İmar Ve İnşası Nedeniyle Tahliye

Hayatın olağan akışı esnasında kiralananının yeniden inşası veya imarı amacıyla kiralananda esaslı onarım, genişletme veya değişiklik yapılması gerekebilir. Yangında kısmen yanmış bir binanın tamiri inşa sayılırken, eski bir binaya asansör konulması ve binanın sosyal bir ihtiyacı karşılayacak hale getirilmesi imar etme amacına yöneliktir.

Bu gerekçeye dayanılarak tahliye davası açılabilmesi için yapılacak tamir, genişletme ve değiştirmenin gerekli ve esaslı olması şartı aranmaktadır. Ayrıca bu faaliyetler esnasında kiralananda oturulması veya çalışılması imkânsız hale gelmiş olmalıdır. Yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca bu imkânsızlık, açılan davalarda keşif yapılmak suretiyle bilirkişi marifetiyle tespit edilmelidir.[6]

Yeniden imar ve inşa nedeniyle açılacak tahliye davaları, aynı gereksinim nedeniyle açılacak tahliye davaları gibi;  belirli süreli sözleşmelerde, sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyarak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.

d.Kira Sözleşmesinin Dava Yoluyla Feshi Ve Tahliye Sonrasında Kiralananın Kullanılması

Kiralananın kiraya veren tarafından, yukarıda üç başlık altında açıklanan sebeplerden herhangi biri ileri sürülerek kira sözleşmesinin feshedilmesi ve kiralananın dava yoluyla tahliye edilmesi halinde; kiraya veren, kiralananı TBK 355. Maddesi uyarınca 3 yıl boyunca başka bir kiracıya kiraya veremez. Bu hükümlere aykırı davranılması halinde kiraya veren 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminatı kiracıya ödemek zorunda kalabilir.

2. KİRACI’DAN KAYNAKLI NEDENLER

Kiracı kaynaklı nedenler, kiracı tarafından yazılı tahliye taahhüdü verilmesi, iki haklı ihtar ve kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı yerde ikamet etmeye elverişli konutu bulunmasıdır.

a.Tahliye Taahhüdü

Tahliye taahhüdü kiracı tarafından taşınmazın belli bir tarihte tahliye edileceğinin kiraya verene yazılı olarak taahhüt edilmesidir. Kiracı bu taahhüdüne rağmen kiralananı tahliye etmez ise; kiraya veren tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde icraya başvurarak veya tahliye davası açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Tahliye taahhüdü sebebiyle tahliyenin gerçekleşmesi için yazılı tahliye taahhüdünün bizzat kiracı tarafından verilmiş olması, tahliye tarihinin belli olması ve tahliye taahhüdünün kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmiş olması gerekir.[7] Yargıtay tarafından kira sözleşmesinin imza tarihinde alınan tahliye taahhütleri “tazyik ve ikrah halinde verilmiş olma ihtimaline” binaen geçersiz sayılmaktadır.

Dolayısıyla teslim anında tahliye taahhüdü verilmesine rağmen, tahliye taahhüdüne teslim tarihinden sonraki bir tarihin atılmasının söz konusu olduğu, kanuna karşı hile teşkil eden bu durumlarda tahliye taahhüdü geçersiz olacaktır ve kiracı kanuna karşı hileyi ve tahliye taahhüdünün geçersizliğini her türlü delille ispatlama hakkına sahip olacaktır.

b. İki Haklı ihtar

TBK’nın 352. maddesinde;  kiracının, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki kez ihtarda bulunulmasına sebep olması durumunda, kiraya verenin kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebileceği düzenlenmiştir Bu tahliye sebebi kira bedeli, sözleşmeye uygun olarak ödenmediği ve bu tekrar eden bir durum haline geldiği takdirde, kiraya veren tarafından sözleşmenin sona erdirilmesine imkan tanıyan bir maddedir.[8]

İhtarda ödenmeyen kira bedeli tutarı ve hangi aylara ait olduğu açıklanmalı, verilen süre içinde ödeme yapılmaması halinde fesih ve tahliye talep edileceği ihtar edilmelidir. Bu sebebe dayanılarak tahliye talep edilebilmesi için, ihtaren haklı sebeple çekilmiş olması, başka bir ifade ile kira bedelinin ödenmesi gereken zamanda ödenmemiş olması üzerine keşide edilmiş olması gerekmektedir. Kira bedelinin ödenmesi zamanı gelmeden çekilen ihtarın veya ihtar kiracıya tebliğ edilmeden, kiracı tarafından kira bedeli ödemesi yapılmış olan durumlarda, haklı ihtardan söz edilmesi mümkün değildir. Belirtmek isteriz ki ihtarın haklı olmadığı kiracı tarafından her türlü delille ispatlanabilir.

İki haklı ihtara dayanılarak tahliye talep edilebilmesinin bir diğer şartı da, bir kira dönemi içinde iki haklı ihtarın yapılmış olmasıdır. Kira sözleşmesinin bir yıldan kısa olduğu hallerde, bu süre içinde; kira sözleşmesinin bir yıl veya bir yıldan uzun süreli olduğu hallerde ise bir kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılmış olması gerekir. İki ayrı kira yılı içinde yapılan birer haklı ihtar, kiralayana iki haklı ihtara dayanarak tahliye talep etme hakkı vermez.

Süresiz kira sözleşmelerinde ve kira bedelinin yıllık olarak ödendiği kiralamalarda,  2 haklı ihtara dayanarak dava yoluyla kira sözleşmesinin sonlandırılması mümkün değildir. Zira iki haklı ihtarı gerçekleştirecek bir kira dönemi bulunmamaktadır veya kira bedeli peşin ödendiği için kiracının bir kira yılında iki defa temerrüde düşürülmesi mümkün olmayacaktır. İki haklı ihtara dayanılarak açılacak tahliye davası, kira döneminin sona ermesini izleyen 1 ay içinde açılmalıdır.

c. Kiracının Veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Oturmaya Elverişli Konutu Bulunması

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde bir konutu bulunması halinde ve kiralayanın kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte bunu bilmiyor olması şartıyla, kiralayan, kiralananın bu sebebe dayanarak tahliyesini talep edebilir.

Bu hükme dayanarak tahliye talep edilebilmesi için kiracı veya birlikte yaşadığı eşine ait konut aynı ilçe veya beldede olmalı, kiracı veya birlikte yaşadığı eşine ait olmalı, konut olarak kullanıma elverişli olmalı, sözleşmenin imzalanması sırasında bunun varlığı kiraya veren tarafından bilinmemelidir.

Bu sebebe dayanılarak tahliye talep edilebilmesi, sadece konutlar için kabul edilmiş olup, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin işyeri sahibi olması durumunda, bu sebep tahliye nedeni olarak kullanılamayacaktır. Bu sebebe dayalı tahliye davası sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılabilir.

IV. TBK’NIN GENEL HÜKÜMLERİNDE YER ALAN KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİ İÇİN UYGULANAN FESİH SEBEPLERİ

TBK’nın 299 ile 338. Maddeleri arasında genel hükümler bulunmaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından genel hükümler, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümlerde, bu konuda herhangi bir düzenleme bulunmaması halinde uygulanmaktadır. Kira Sözleşmesinin kiracı tarafından ihlal edilmesi üzerine kira sözleşmesinin feshinin düzenlendiği 316. Maddesi ve kiracının temerrüde düşmesi halinde kira sözleşmesinin feshine imlan tanıyan TBK 315. Maddesi, TBK genel hükümler arasında yer alan ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesinin feshinde de uygulanan düzenlemelerdir.

A. AKDE AYKIRILIK NEDENİYLE KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ

Kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümlerde; kiracının borçları; kira bedelini ödeme borcu, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle kullanma borcu, kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişilere ve komşulara saygı gösterme borcu, ayıpları kiraya verene bildirme borcu, kiralanandaki ayıbın giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu, kiralananın temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu ve kiralananı geri verme borcu olarak sayılmıştır.

Kiracı tarafından bu mükellefiyetlerden kiralananı özenle kullanmak ve komşulara gerekli saygıyı göstermeye ilişkin mükellefiyetlerin ihlali halinde; kiraya veren konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde kira sözleşmesinin feshedileceğine ilişkin bir ihtarda bulunabilir. Bu ihtar üzerine kiracı tarafından aykırılık giderilmediği takdirde; sözleşme feshedilebilir. Kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının davranışının komşular bakımından çekilmez hale gelmesi halinde, kiraya veren kira sözleşmesini 30 günlük ihtarda bulunmadan, derhal sona erdirebilir.

Belirtmek isteriz ki her tür kira sözleşmesi ihlali kiraya verene kira sözleşmesini feshetme hakkı tanımamaktadır. Kiraya verene sözleşmeyi feshetme hakkı tanıyan sözleşme ihlalleri,  doğrudan doğruya kiralananın kullanımına ilişkin ihlallerdir[9].

B. TEMERRÜT NEDENİYLE KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ

TBK genel hükümlerde yer almasına rağmen, konut ve çatılı işyeri kiraları için de uygulanacak tahliye sebeplerinden biri de, kiracının temerrüdüdür.

TBK’nın 315. maddesi uyarınca kiracının kiralananın tesliminden sonra kira bedeli ve yan giderleri ödemekte temerrüde düşmesi durumunda, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracıya en az 30 gün süre verilerek, ödenmeyen kira bedeli ve yan giderlerin ödenmesi talep edilebilir. Kiracı kendisine verilen 30 günlük süre içinde, temerrüt konusu borcu ödemediği takdirde, kiralayan kira sözleşmesini feshederek, taşınmazın tahliyesini talep edebilir.

Temerrüt nedeniyle kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için ihtarın çekildiği tarihte kira bedeli veya yan gider borcunun muaccel olması, kiracı tarafından muaccel borcun ihtarname ile verilen 30 günlük süre içinde ödenmemesi ve ihtarnamede 30 günlük süre içinde kira bedelinin ödenmemesi halinde kira akdinin feshedilerek tahliyenin talep edileceğinin açık olarak yazılmış olması zorunludur[10]. Uygulamada kiracının temerrüde düşmesi üzerine, kiracıya İcra ve İflas kanunu uyarınca ödeme emir yollanmakta ve bu ödeme ermine 7 gün içinde itiraz edilmediği ve/veya kira bedeli 30 gün içinde ödenmediği takdirde kiralananın icra dairesince tahliyesi talep edilmektedir. Bun karşın kiracının ödeme emrini aldığı tarihten itibaren borca veya kira sözleşmesinin varlığına itiraz etmesi halinde, itirazın kaldırılması için kiraya veren tarafından itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesi talepli dava açılması gerekmektedir.

C. ÖNEMLİ SEBEPLER NEDENİYLE KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ

TBK’nın 331. maddesinde kiraya veren veya kiracının, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı halinde, fesih bildirim sürelerine uymak suretiyle kira sözleşmesini feshedebileceği düzenlenmiştir.

Kira sözleşmesinin taraflardan biri için çekilmez hale gelmiş olması nedeniyle kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için; geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı, kira sözleşmesinin sürdürülmesini, taraflar için beklenemez kılan haklı sebeplerin varlığı ve haklı sebebe dayanan kiralayan ve kiracının yasal fesih bildirimi sürelerine uymak suretiyle fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir.

TBK’da kira ilişkisini taraflar açısından çekilmez hale getiren önemli sebeplerin neler olduğu belirtilmemiş, ancak “kira sözleşmesinde eğer taraflardan herhangi birisi için çekilmezlik hali durumu ortaya çıkmışsa, o tarafın sözleşme ile bağlı kalması kendisinden beklenemez. Önemli sebep kapsamında çekilmezlik, tarafın sözleşmeye katlanamayacağı haldir” denilmek suretiyle Yargıtay kararları ile açıklığa kavuşturulmuştur.[11] Bir başka kararda ise baz istasyonu olarak kiralanan yerle ilgili aşırı rahatsız edici ses çıkarılması, çevreye zarar vermesi, komşuların tepkisi ve bunların polis marifetiyle yatıştırılmasından bahsedilmiş ve bu olayların bir bütün olarak olağanüstü fesih sebebi olarak kabul edilebileceği belirtilmiştir.[12]

V. SONUÇ

Yukarıda özetlemeye çalıştığımız üzere, TBK kira akdine ilişkin tüm hükümleri tek bir kanun altında toplamış ve Eski Borçlar Kanunu ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun zamanında içtihatlarla düzenlenmiş olan bazı hususların kanunlaştırılmasını sağlamıştır.

1 Temmuz 2020 tarihinden sonra TBK’da kira sözleşmesine ilişkin tüm hükümlerin tacirler için de uygulanmaya başlaması neticesinde, özel borç ilişkilerinin temel konularından olan kira sözleşmelerinin tüm hüküm ve sonuçlarının TBK altında düzenlenmiş olması temin edilmiştir. Şubat 2021

[1] Yargıtay 6. HD 27.6.2013 2013/8790 E. 2013/11214 K.- “Kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği T.B.K.’nun 350. maddesinde sınırlı olarak sayılmıştır. Sözü edilen madde hükmüne göre kiraya veren veya kiraya veren durumunda olmayan malik ancak kendisinin, eşinin alt soyu ve üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ( veya işyeri ) ihtiyacı için dava açabilir………………… Yukarıda açıklanan bulgular ve tüm dosya içeriğine göre davanın şirketin ihtiyacından kaynaklandığı, gerçek kişi olan davacının şirket ihtiyacı için kendi yerinin tahliyesini istemeyeceğinden ve ihtiyacın kişisel olduğu da ispat edilemediğinden birleşen davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.”

[2] Yargıtay 6. HD. 8.11.2010 2010/7780 E. ve 2010/12272K- “İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.

[3] Yargıtay 6. HD 22.1.2002 2002/11 E. ve 2002/260K.-“Kiralananın davacının oğlunun işyerine biraz daha yakın olması ihtiyaç iddiasının samimi olduğunu göstermez.”

[4]   Yargıtay 3. HD 22.02.2018, 2017/8924 E. ve 2018/1578 K.- “Taraflar arasında 01/01/2011 başlangıç tarihli sözlü kira sözleşmesi bulunduğu hususunda herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. .Davacı kiraya veren tarafından 03/09/2014 tarihinde keşide edilip 06/09/2014 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile ihtiyaç iddiası ve tahliye istemi davalı kiracıya bildirilmiştir. Bu ihtarname 01/01/2014 tarihinde başlayıp 01/01/2015 tarihinde biten kira dönemi içinde gönderildiğinden takip eden 01/01/2015-01/01/2016 tarihleri arasındaki dönem için tahliye davası açma süresi korunmuş olacağından dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonu olan 01/01/2016 tarihine kadar açılabilir. Bu itibarla, davacı vekili tarafından 22/04/2015 tarihinde açılan dava süresinde olup mahkemece işin esasının incelenmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”

[5] Yargıtay 6 HD 25.9.2014 2014/8931 E. 2014/10381 K.- “İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.”

[6] Yargıtay 6. H.D. 27.06.2013 2013/8790 E. 2013/11214 K. “Esaslı imar ve inşaat sebebiyle açılan dava da ise taşınmazın harap olmaktan kurtarmak amacıyla yapılacak tamir ve tadilatının esaslı ve imar amaçlı olup olmadığı, tadilat esnasında kiralananda ikamet etmenin mümkün olup olmadığı konusunda mahallinde keşif yapılarak alınacak bilirkişi raporu doğrultusunda karar verilmesi gerekirken………….”

[7] Yargıtay 12. HD 9.3.20202020/1175 E. 2020/2309 K.- “Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli ( açık ) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez. O halde, ilk derece mahkemesince belirtilen gerekçe ile davanın reddine ve Bölge Adliye Mahkemesince de istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekir.”

[8] Yargıtay 6. HD 20.9.2016 2016/51 E. 2016/5316 K.-“İki haklı ihtar sebebiyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz………….. 01/10/2002 başlangıç tarihli, bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı, taraflar arasında uyuşmazlık konusu değildir. Davacı iki ayrı icra takibi üzerine ödeme emirlerinin tebliğ edilmelerinden sonra davalı tarafından ödemelerin yapıldığı iddiasıyla, iki haklı ihtara neden olan davalının tahliyesi istemi ile 03/12/2014 tarihinde iş bu davayı açmıştır. Yukarıda açıklanan esaslara göre iki haklı ihtar hukuki sebebine dayanılarak açılan davanın, kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içerisinde açılması gerekir. Kira sözleşmesinin bir yıl olan süresi 30/09/2003 tarihinde sona ermiş ve 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’n 347/1 madde gereğince, ayni koşullarla kendiliğinden birer yıllık sürelerle uzayarak dava tarihine nazaran süresi 30.09.2014 tarihinde son bulmuştur. Bu durumda yasal bir aylık süre geçirildikten sonra 03/12/2014 tarihinde açılan dava süresinde açılmadığından, mahkemece tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken…” 

[9] Yargıtay 3 H.D. 21.12.2017 2017/5876 E. ve 2017/18025 K. “………….akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir. Bunun dışında sözleşme ile konulan yükümlülüklerin kiracı tarafından yerine getirilmemesi akde aykırılık nedeni ile tahliye sonucunu doğurmaz. Koşulların bulunması halinde sadece akdin feshine yol açar”.

[10] Yargıtay 8. HD. 6.12.2018 2018/13454 E 2018/19860 K.- “Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının muaccel ( istenebilir ) olması ve bu kira bedelinin verilen otuz ( 30 ) günlük sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kira parası götürülüp ödenmesi gereken borçlardan olduğundan kiralayana götürülüp elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait olmak koşuluyla konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla gönderilmesi gerekir. Bundan ayrı, sözleşmede özel bir koşul kabul edilmiş ise bu husus da göz önünde tutulmalıdır. Açıklanan şekilde yapılmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilemez. Ancak teamül haline gelmiş bir ödeme şekli varsa bu şekilde yapılan ödeme de geçerlidir…………………. Davanın hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun kiracının temerrüdünü düzenleyen 315. maddesinden kaynaklanmaktadır. Kiralayanın kiracıya göndereceği temerrüt ihtarnamesinde talep edilen kira parasının otuz gün içinde ödenmesinin yazılması, bu süre içinde ödenmediği takdirde akdin feshiyle tahliye davası açılacağı hususunun ihtar edilmesi zorunludur. Davalı aleyhine kira alacağının tahsili amacıyla 14.02.2017 tarihinde başlatılan takip üzerine, 30 günlük ödeme ve 7 günlük itiraz sürelerini ihtiva edecek şekilde düzenlenen örnek 13 ödeme emri davalıya 03.03.2017 tarihinde tebliğ edilmiştir. Bu durumda 30 günlük yasal süre içerisinde takibe konu borcun ödenmesi gerekirken, yukarıda açıklandığı üzere takibe konu kira alacağının takipten önce ve takip ile belirtilen süre içerisinde davacı alacaklıya ödenmediği anlaşılmakla, temerrüt nedeniyle tahliye koşulları oluşmuştur”

[11] Yargıtay 6. HD 27.102015 2015/7331 E. 2015/9163 K- “Olağanüstü fesih, belirli ve belirsiz süreli sürekli borç ilişkilerini haklı sebeple, vaktinden önce ve ileriye yönelik olarak sona erdiren bir imkandır. Olağanüstü feshin, olağan fesih karşısındaki özelliği geçerliliğinin akdi veya kanuni bir fesih sebebine ( haklı sebebe ) dayanmasıdır. Olağanüstü nedenler yasada sayılmış olup bunlardan biriside TBK. 331 maddesinde düzenlenen önemli sebeplerle kira sözleşmesinin feshi halidir. Herhangi bir nedenle, sürekli edimli sözleşmeler kapsamında olan kira sözleşmesinde eğer taraflardan herhangi birisi için çekilmezlik hali durumu ortaya çıkmışsa, o tarafın sözleşme ile bağlı kalması kendisinden beklenemez. Önemli sebep kapsamında çekilmezlik, tarafın sözleşmeye katlanamayacağı haldir . Bu duruma örnek olarak kiracı memurun başka bir şehre atanması hali gösterilebilir. Böyle bir durumda, kiracı memur için kira sözleşmesinin devamı, çekilmez bir hal sayılır. Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uymak şartıyla sözleşmeyi her zaman için feshetme hakkını kullanabilir. Genel kural niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, sözleşme belirli veya belirsiz olsun, konut ve çatılı işyeri kirası dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabilir. TBK m.331de düzenlenen bu fesih türünün kullanılabilmesi için, taraflar arasında akdedilen geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı, kira sözleşmesinin devamını tarafları için beklenemez kılan haklı sebeplerin var olması ve haklı sebebe dayanan kiralayan ve kiracının, TBK. m. 329maddesine göre ( üç ay ) ve TBK.330 maddesine göre ( üç gün ) yasal fesih bildirimi süresine uyarak fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir”

[12] Gaziantep BAM 13.7.2017 2017/623 E. 2017/763 K.

KAYNAKÇA:

1. Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri -Prof Dr. Haluk Tandoğan Vedat Kitapçılık İstanbul 2008.
2. Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler- Prof Dr. Cevdet Yavuz Beta Yayınları İstanbul 2016
3. Kira Hukuku Nihat Yavuz Yargıtay 3 Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Adalet Yayınevi 2021

İlgili Kişiler

Bu makale, makalenin yazım tarihi itibarıyla yürürlükte olan mevzuat dikkate alınarak Yazıcı Avukatlık Ortaklığı tarafından hazırlanmıştır. Her bir olaydaki maddi vakalar ve olay özellikleri ile bunların uygulama ve sonuçları farklı olacağından, bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmış olup, bir hukuki görüş veya öneri teşkil etmez ve bu şekilde yorumlanamaz.